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住宅部門の価格の上昇も著しかったが、商業施設の上昇ほどではない。
バブル崩壊以後の価格の低落は同じ傾間にあった。
スウェーデンでは、不動産価格の上昇の最大の原因は、金融市場の規制緩和である。
それによって生み出された巨額の信用供与が価格上昇を生んだのだ。
その巨額の信用拡大は、予想以上の長期にわたって続き、それによって長期の価格変動が生じたのである。
金融機関の融資盗勢にも問題があった。
金融機関の不動産への融資を見てみると、担保不動産銀行は市場価格の七五%を超える資金を融資し、これがその後八五%から九〇%に拡大した。
住宅金融会社は、不動産の市場価格の一〇〇%を超える資金を貸し出した。
これは、担保不動産銀行が不動産の時価の七五%から八五%に融資の枠を広げたことが原因である。
このことが住宅金融会社のリスクを拡大させ、最終的に市場価格の一〇〇%を超える融資につながってしまった。
このあたりの事情は、まさに日本の銀行と住専の関係と同じである。
価格の低落局面では、その頃行われた通貨規制の緩和が外国での投資を可能にしたために、スウェーデンの不動産市場から資金が引き上げられた。
このために成長率が落ち、失業率が高まった。
不良債権の規模は、公式の情報では、明確な数値は示されていないが、一九八〇年の五億クローナから一九九二年には七五〇億クローナと七五倍に増加していると見られている。
不動産価格の低落によって住宅金融会社が最初に影響を受けた。
なぜなら、彼等は、もっとも危険な融資を行っていたからである。
しかし、住宅金融会社は、銀行と密接に関連した企業であるから、現実には銀行がすべてのリスクを負担することになってしまった。
一九九〇年秋に、住宅金融会社の最初の問題が発生した。
住宅金融会社の倒産が続出して、結局、これに融資していたＧ銀行とＮ銀行というこつの銀行に極めて大きな損失が生じた。
まさに、不動産金融危機という状況になったのだが、危機への対処、政府の対策は、次のようなものであった。
政府が銀行システムの機能を果たすことができるよう措置し、銀行はその義務を履行することができるようにした。
まず、銀行システムの機能を辞証するための組織がつくられたのである。
そして、政府は銀行に対する支援のために銀行経営に関与できることになった。
銀行の固有化もその手段のひとつであった。
当初は、政府の関与、介入が中立的であるべきというのが明確な方針であった。
だが、状況は正常ではなく、非常事態であった。
最終的には、国民全体に政府の介入もやむを得ないという認識が強く広まり、ニつの銀行が事実上国有化された。
金融機関の姿勢、対応を見ると、銀行は不良債権を特別会社に移転させて、それを優良資産化した。
そして、自分自身では優呉資産化することができない場合のみ、政府に申し出て、政府の保証を利用することができた。
その際市場の自由競争という原則に悪影響を与えることが問題になったが、結局それは最小限に抑えられ、最終的には「政府は中立であるべきだ」という方針を貫徹できたという。
現在、新規住宅投資は極めて低調で、一九九七年には、一万三〇〇〇戸程度しか建設されていない。
新規商業施設も低調である。
しかし、ストックホルムの市場では不動産の価格に上昇傾向が現れ活況を取り戻しつつある。
小都市では、持ち家の価格低落と賃貸住宅の空家が問題になっているものの、成長地域では均衡を回復しつつある。
由牛白商業施設、中古住宅も同じ状況にある。
アメリカのRTCにおける不良債権処理とはどんなものだったかバブル地価は多かれ少なかれ一九八〇年代の世界全体の現象であり、アメリカにおいても深刻な不良債権問題が発生していた。
大銀行の不良債権問題は、猛烈なリストラを余儀なくされながら自己責任で解決している。
しかし、中小の金融機関に対しては政府が介入せざるを得なかった。
論議、反対はあったものの、不動産への投機的資金の過度な投入によりS&Lに経営危機が生じたことで、一九八九年、不良債権の処理、不良資産の処分を進めるため公的機関としてRTCが設立された。
RTCは、一九九五年までの七年間に大量の不良債権や不良資産の処分を行った。
この間に閉鎖させ、売却した金融機関は七四七、引き取った財産の総額は簿価で四六二億ドル、資産の売却・回収額は四〇〇〇億ドル、処分時の発生損失は六一五億ドルであった。
RTCがS&Lの財産を管理下に置き、資産を売却した資金で債務の支払いに充当し、回収できない損失は最終的には一〇〇〇億ドル、一四兆円を財政が負担したのである。
RTCがS&Lから引き取った資産には数多くのものがあるが、保有資産の中に占める不動産はわずか六・七%に過ぎず、現金及び有価証券が三五・四%、モーゲージ付きローンなどその他のローンが四九・三%であり、大部分が市場性、流動性のあるものであり、回収が可能であった。
不動産奇住宅、オフィスビルなど収益性のあるもので、値段を下げれば処分は可能であった。
不動産でも債権額に対して資金が回収できた割合、回収率は五五%で損失は四五%、半分であった。
住宅などの処分では、低所得者に対する社会政策目的に従った処分のためにRTCが特別融資を行うなどの積極的な対応策が準備されていた。
米国における不良債権対策は、不良資産の流動化と有効利用のことであり、日本の銀行が現在行っているようなただ回収不能の債権の帳簿上の処理をすることではなかった。
不良債権を積極的に処理したことで、アメリカの経済、不動産市場は再生し、いま活況を呈している。
イギリスで踊ったのは外国銀行、外国企業だけだった。
過去一〇年のイギリスの不動産市場に起きた出来事を、不動産金融危機、あるいは予期できない変動と表現するとしたら、それは誇張が過ぎている。
もちろん、不動産価格に大きな変動はあった。
しかし、それは通常の経済サイクルに付随するものである。
それは、七〇年代に起きた経済サイクルの変動と大きな違いはない。
むしろ七〇年代のほうが深刻だったといえる。
にもかかわらず、それは、不動産市場の関係者に厳しい影響を与えた。
大手の開発業者も倒産、破産、所有権の喪失などの事態に直面した。
しかし、ダメージは全体ではなく、新規の参入者に加えられたものである。
また、フランス、スウェーデン、初期のアメリカのように、深刻な資産の喪失や金融機関の倒産があったわけでも、日本のような不動産デフレ、止まるところがない地価の低落があったわけでもない。
注目すべきは、大手で歴史のあるイギリスの不動産会社には、倒産はなかったということである。
これらの企業は新規企業や外国企業のように不動産バブルにのめり込むことはなかった。
地方の市場、リテール市場、産業用不動産市場で活動していた開発業者にも目立った倒産はなかった。
バブルにのめり込み、倒産したのは、主として日本、カナダなどの外国企業、金融機関であった。
一部の国際金融機関と国内投資家が、大手開発業者の倒産によって一番深刻な影響を受けた。
イギリスのリテール銀行は、むしろ不動産に手を出さず、健全な経営をしていた企業の倒産による影響を受けている。
不良債権にかかわった金融機関の聞には倒産もリストラもない。
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